De rol van data in de evaluatie van huurreguleringswetgeving
De kogel is door de kerk. De wet betaalbare huur mag doorgang vinden. Invoeringsdatum 1 juli 2024. De huurmarkt, een substantieel deel van de huizenmarkt (circa 40%), is volop in beweging. De ene na de andere reguleringswet zorgt ervoor dat huren voor iedereen betaalbaar moet kunnen blijven. De nieuwste wet – betaalbare huur – beoogd dat de huurders van circa 300.000 woningen een aanzienlijke verlaging van huurprijs tegemoet kunnen zien. Dit door reguleringsgrens (liberalisatiegrens) te verhogen van EUR 800 naar circa EUR 1.000. En dat geeft onrust in de (private) markt. Marktpartijen verwachten dat hun verdienmodel in gevaar komt. Interessant is dan ook hoe de evaluatie van de reguleringswetten kan plaatsvinden. Hoe kan harde, feitelijke data hier een rol spelen. Dat dit lastig is komt bijvoorbeeld naar voren uit een onderzoek van de Rekenkamer van Rotterdam. De Rekenkamer concludeert in haar rapport dat de gemeente veel relatief zachte en beperkte gegevens heeft gebruikt voor haar probleemanalyse in het woonbeleid. De vraag is welke data nu daadwerkelijk beschikbaar is.
Als de vooronderstelling dat marktpartijen hun huurwoningen van de hand doen klopt dan is dit goed meetbaar. Data over verkopen van woningen is bij het CBS beschikbaar. Ook de stelling dat de investering in de woninghuurmarkt achter zal blijven is goed te meten. Het aantal nieuw te bouwen nieuwe huurwoningen ten opzichte van koopwoningen is eveneens inzichtelijk. Wel is de vraag of de regulering als oorzakelijk verband kan worden aangewezen. Maar of er daadwerkelijk een verlaging van de huurprijs zal plaatsvinden is lastiger te meten. Een huurovereenkomst is tenslotte een privaatrechtelijke overeenkomst. Daar is geen data over beschikbaar.
Toch zijn er wel indicatoren beschikbaar. Bijvoorbeeld uit de data van de Huurcommissie. De Huurcommissie is de onafhankelijk laagdrempelige geschilbeslechter voor de huurmarkt. Laagdrempelig omdat een huurder al voor EURO 25 bij de Huurcommissie terecht kan voor zijn geschil. De huurcommissie beschikt over een schat aan data. In de regio’s waar de huurmarkt niet goed functioneert ontstaan geschillen tussen huurders en verhuurders. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat private verhuurders ruim 3 maal zoveel geschillen hebben dan woningbouwcorporaties. De Huurcommissie staat nog maar aan het begin om deze schat aan data te ontginnen. Ook om een bijdrage te leveren aan de evaluatie van de nieuwe wetgeving. En daar ligt ook een belangrijke rol voor de CIO.
Oscar Berger is ad interim CIO bij de Huurcommissie